wordpress

Emlak Müşavirliği Hizmetleri

OKUNMA SAYISI :

Genel Kurallar

201. Konu, Tarif, Kapsam
1.1. Emlak Müşavirliği Faaliyetleri
Bu standart, emlak müşavirlerinin ticari faaliyetlerini ifa ederken uymaları gereken genel kuralları düzenlemektedir.
1.1 Gerekçe
Günümüz koşullarında emlâk müşavirliği adı altında yürütülen faaliyet ticaret odası ve esnaf odasına kayıtla çift başlı olarak yürütülmektedir. Bu noktada kazanç elde etme amacı doğrultusunda ticari faaliyet terimi kullanılarak bu faaliyetin yürütülmesi esnasında uyulması gereken kurallar belirlenmiştir.
1.2 Amaç
Bu standardın amacı emlak müşavirliği faaliyetini saygın bir konuma getirerek, müşterilerle karşılıklı güven ve tüketiciye hizmet ilkelerince sürdürülebilmesini, çağdaş bir biçimde mekân donanım ve organizasyonun sağlıklı yürütülebilmesi ile bulundurulması gerekli araç ve gereçlerle, istihdam edilen kişilerin özellikleriyle ilgili genel ilkeleri kapsar.
1.2 Gerekçe
Bu standardı düzenlenme amacı olarak, emlak müşavirliğinin çağdaş hizmet anlayışı gereği olarak müşterilere güven uyandıracak nitelikte sürdürülebilir kılınması doğrultusunda ilkelerin belirlenmesine çalışılmıştır.
1.3 Emlak Müşavirliği Faaliyetinin Niteliği
Emlak Müşavirliği faaliyetlerinin temelinde simsarlık ve vekâlet sözleşmeleri söz konusudur. Emlak Müşavirliği faaliyetleri bu niteliği ile Borçlar Kanunu hükümlerine bağlı olarak düzenlenecektir.
1.3 Gerekçe
Özel hukuk alanında özel hukuk kişileri arasında geçerli hukuki işlemlerin nitelendirilmesi misyonu kanun koyucuya ait olup, bu görev Borçlar Kanunu hükümlerince yerine getirilmiştir. Buna göre tarafların karşılıklı olarak yükümlülük konusu yaptıkları edimler uyuşmazlık konusu olduğunda tarafların o akde verdiği isim göz önüne alınmayarak gerçek irade beyanlarına uygun olarak nitelendirilir. Bu nedenle hukuk kurallarının muhatabının yalnızca hukukçular olmadığı gözetilmekle emlak müşavirlerinin de bilinçli bir hizmet anlayışıyla tabi oldukları hukuki düzenlemeleri bilmeleri sağlanmıştır.
1.4 Tanımlar ve Tarifler
1.4.1 Emlâk
Medeni Kanun hükümlerince özel hukuka tabi taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturan, imarlı veya imarsız araziler (üzerinde bütünleyici parça niteliğinde yapı bulunanlar da dâhil olmak üzere), tapu kütüğüne ayrı sayfaya kayıt edilmiş sürekli ve bağımsız haklar ile kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler ile kamu hukukuna tabi her türlü hazine malı taşınmazlardan ibarettir.
1.4.1 Gerekçe
Yapılan ilk ayrım ile taşınmaz mallar kamu hukukuna ve özel hukuka tabi olmasına göre ikili bir ayrıma tabi tutulmaktadır. Özel hukuka tabi taşınmaz malları kapsamı yine kanun koyucunun iradesiyle Medeni Kanun’un Eşya Hukuku kitabında düzenlenmiştir. Bu kapsama uygun olarak emlak tabiri Medeni Kanun’un taşınmaz mülkiyetini oluşturan türlerine bağlı olarak saptanmıştır. Ayrıca her ne kadar kamu hukukuna tabi olsa da kamu taşınmazlarına ilişkin olarak mevzuatın izin verdiği işlemlere yönelik faaliyette bulunulması olasılığı göz önüne alınarak taşınmaz kapsamında kamu taşınmazları da zikredilmiştir.
1.4.2 Emlak Müşavirliği
Emlak Müşavirliği; emlaka ilişkin olarak her türlü (mülkiyet, taşınmaz rehini, irtifak hakkı gibi) ayni hak tesisine, değiştirilmesine, devrine ilişkin veya Borçlar Hukuku çerçevesinde sözleşme özgürlüğünce akdedilecek her türlü yasal sözleşmelerin yapılmasına (Borçlar Kanunu anlamında simsarlık niteliğinde) aracılık hizmetleri yanında ayrıca ve vekâlet hizmetleri ile emlaka ilişkin konularda danışmanlık hizmetlerinin görülmesi faaliyetlerinden ibarettir. Ayrıca kamu taşınmazlarına ilişkin olarak mevzuatın izin verdiği işlemlerinde aynı nitelikte faaliyete konu olması mümkündür.
1.4.2 Gerekçe
Yapılacak olan işlemlerin özel hukuk işlemleri olması, özellikle taşınmazın Medeni Kanun’da düzenlenmiş bulunması nedeniyle tebliğin terminolojisi, zorunlu olarak, Medeni Kanun terimleriyle uyumlu hale getirilmiştir.
Bu anlamda emlak müşavirleri aracılık ve aşağıda sayılan nitelikte iş takibi işlerinin yanı sıra danışmanlık ve müşteri hesabına vekâlet hizmetlerini kapsar nitelikte düzenlenmiştir.
1.4.3 Emlak Müşaviri
Emlak Müşaviri: Kazanç elde etme yolunda mesleki faaliyeti uyarınca emlaka ilişkin (simsarlık sözleşmesi niteliğinde) tam aracılık, vekâlet ve danışmanlık işleri ile işlemlerini sözleşme ile üstlenen gerçek ve tüzel kişiler.
1.4.3 Gerekçe
Mesleki faaliyet terimi kullanılarak yukarıdaki faaliyetin tanımına dayalı olarak emlak müşaviri tanımlanmıştır. Bu anlamda yukarıda diğer maddelerin gerekçelerine dayalı olarak, sözleşmenin niteliği Borçlar Kanunu çerçevesi belirlenmiştir.
1.4.4 Müşteri
Emlak müşaviri ile işin niteliğine uygun sözleşme yaparak emlak müşavirliği faaliyetinden ücreti karşılığı yararlanan gerçek ve tüzel kişiler ile kanuni ve iradi temsilciler.
1.4.4 Gerekçe
Kişiler düzenlenirken aşağıda gerçek hak sahibi ile veya yetkili temsilcileri ile işlem yapılması gerektiği düzenlenerek, mal sahibi kavramına gerek bırakılmamıştır. Bu anlamda da müşterinin kanuni temsilcisi veya vekâletname ile atadığı yetkili temsilcileri de bu kapsamda tanıma taşınmıştır.
1.4.5 Yardımcı Eleman / Müşteri Temsilcisi
Emlak müşavirinin Borçlar Kanunu hükümlerince kusursuz sorumluluğu altında ticari faaliyetinin (örneğin, büro hizmetleri, yer gösterme, değerleme gibi faaliyetlerin) ifasında kullanılan asgari lise mezunu yardımcı kişiler.
1.4.5 Gerekçe
Emlak müşavirlerinin ticari faaliyetlerinin yürütülmesi esnasında istihdam edilen personel bu kapsamda Borçlar Kanunu’nun ilgili hükmüne dayalı olarak düzenlenmiş ve aşağıda ki maddelerde buna bağlı özel yükümlülüklere yer verilmiştir.
1.4.6 Bağımlı Müşteri Temsilcisi
Bu bağlamda emlak müşavirinin sözleşmeyle yetkilendirdiği işlemleri alt vekâlet hükümlerince emlak müşaviri ad ve hesabına gerçekleştiren asgari lise mezunu kişiler.
1.4.6 Gerekçe
Emlak müşavirinin yalnızca sözleşme ile yetkilendirerek müşteriye karşı borcunun ifasında kullandığı, ancak başlı başına hareket ve işlem yetkisi bulunmayan, doğrudan temsil ilkelerince emlak müşavirinin emir ve talimatlarına bağlı olarak çalışan yardımcı elemanlar bu madde kapsamında borçlar ve ticaret kanununun yasal terimleri göz önüne alınarak emlak müşavirlerinin de bu alanda bilinçlendirilmesi amacıyla belirlenmiştir.
1.4.7 Bağımsız Müşteri Temsilcisi
Emlâk müşavirinin yetkilendirdiği, işlemleri kendi adına ve emlâk müşavirinin hesabına yapan dolaylı temsil hükümlerince mali sorumluluğu kendisine ait olmak üzere gerçekleştiren kişiler.
1.4.7 Gerekçe
Emlak müşavirlerinin sözleşme ile yetkili olduğu işlerde gelir paylaşımı, uzmanlıktan yararlanma, bölge dağılımı gibi nedenlerle yetkisini sözleşmenin yüklenilmesiyle devretmeksizin, iş görme faaliyetini bağımsız yardımcının kendi adına ve fakat sözleşmeyle yetkili emlak müşaviri hesabına dolaylı temsil ilkeleri uyarınca gerçekleştiren gerçek ve tüzel kişiler.
1.4.8 Zincir Emlâk Müşavirliği
Emlak müşavirliği faaliyetleri, zincir emlâk müşavirliği yoluyla da gerçekleştirilebilir. Bu sistem, ana emlâk müşavirliğinden bedeli karşılığında aldığı know-how, marka vb. gibi fikri haklar yardımıyla kendi hesabına emlâk müşavirliği faaliyetlerini bağımsız olarak yürüten üye emlak müşavirinin oluşturduğu zincirdir.
1.4.8 Gerekçe
Bu düzenleme ile emlak müşavirliği alanında gelişen örgütsel yapılanma tanımlanarak, hukuki niteliği ve nasıl gerçekleştirildiği açıklanmak istenmiştir.
Emlak müşavirliğinin zincir olarak yürütülmesinde, ana emlak müşaviri ile üye müşavirler arasında iş birliğinin sağlanması; süreklilik gösteren dayanıklı bir sistemin varlığı ile emlak müşavirliği faaliyetinin imaj kalitesi sağlanarak, sektörün dinamik bir yapıya sahip olması teşvik edilmek istenmiştir.
1.4.9 Yardımcı Kavram Tanım ve Tarifleri
Bakanlık : Sanayi ve Ticaret Bakanlığı’nı, TESK : 507 sayılı Kanun hükümleri gereğince kurulu bulunan “Türkiye Esnaf ve Sanatkârlar Konfederasyonu”nu, TOBB : 5590 sayılı Kanun hükümleri gereği kurulu bulunan Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği”ni, Birlik : 507 sayılı Kanun hükümleri gereğince her ilde kurulu bulunan “Türkiye Esnaf ve Sanatkârlar Odaları Birliği”ni Ticaret Odası : 5590 sayılı Kanun hükümleri gereği her ilde kurulu bulunan “Ticaret Odaları ile Sanayi ve Ticaret Odaları”nı, Meslek Odası : 507 sayılı Kanun hükümleri gereğince “Emlakçılık Mesleğini” kapsar şekilde kurulan veya kurulacak olan ihtisas meslek odalarını, İlgili Oda : 507 sayılı Kanun hükümleri gereğince “Emlakçılık Mesleğini” kapsar şekilde kurulan veya kurulacak olan ihtisas meslek odaları ile 5590 sayılı Kanun hükümleri gereği her ilde kurulu bulunan “Ticaret Odaları ile Sanayi ve Ticaret Odaları”nı, Sertifika : Emlak Müşavirliği Sertifikasını ifade eder.
1.4.9 Gerekçe
İşbu tebliğ ile düzenleme alanı bulacak hususların açıklığa kavuşturulması esnasında kullanılacak kavramların anlam kargaşasına yer vermeyecek şekilde tanımlanması ve açıklanması amaçlanmıştır.
2. Kurallar
2.1 Emlak Müşavirliği ile İlgili Koşullar
2.1.1 Genel Koşullar
Türk Vatandaşı olmak veya yabancı uyruğunda bulunmakla beraber Türkiye’de sanat ve ticaretini yürütmeye izinli olan kişi sıfatını taşımak şartı ile medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmak ve kamusal haklardan mahrum bulunmamak asıldır. Hâkim hükmüyle verilen yargısal rüşt kararları geçerlidir.
Emlak Müşaviri:
· İflas etmemiş yada iflas etmiş olsa bile itibarını hükmen yeniden kazanmış olmalı,
· Taksirli suçlar hariç olmak üzere ağır hapis veya iki yıldan fazla hapis cezasıyla cezalandırılmamış olmalı yahut affa uğramış veya tecil edilmiş olsalar bile basit ve nitelikli zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, evrakta sahtekarlık, inancı kötüye kullanma, yalan yere tanıklık, kaçakçılık, hileli iflas, görevi kötüye kullanmak, resmi ihale ve alım satımlara fesat karıştırma, kara para aklama, devlet sırlarını açığa vurma, terör, vergi kaçakçılığı veya vergi kaçakçılığına iştirak suçlarından hüküm giymemiş olmalı,
· Ceza veya disiplin soruşturması neticesinde memuriyetten çıkarılmamış olmalıdır.
2.1.1 Gerekçe
Emlak müşavirliğinin sözleşme ile yürütülmesi karşısında olmazsa olmaz koşullardan biri olarak medeni hakları kullanma ehliyeti konusunda ergin, sezgin ve kısıtlı olmama yolundaki Medeni Kanunun getirmiş olduğu koşul bu konudaki terminoloji ile “medeni hakları” kullanma ehliyeti olarak ifade edilmiştir. Ayrıca bu konudaki istisna ile hâkim kararı ile küçüklerin ticari faaliyette bulunması için yapılan uygulama ile ergin kılınması olasılığı da tartışmaya meydan vermemek amacıyla burada düzenlenmiştir.
Diğer yönden meslek güvenilirliğini sağlamlaştırmak amacı ile bazı olumsuz koşullara sahip olunmaması da (örneğin yüz kızartıcı suçları işlemiş olma) arzulanmıştır.
2.1.2 Özel Koşullar
· Emlak Müşaviri olmak için en az 4 yıllık fakülte veya “Tapu ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu” ve “Harita ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu” ile “Emlak ve Emlak Yönetimi” adı altında yahut eğitim programı aşağıda yer verilen müfredata uygunluk sağlayan eğitim alanı almak pazarlaması ile ilgili olan en az iki yıllık eğitim veren yüksek okul mezunu olmak,
· Staj olarak ilgili odalarca verilecek üç aylık sertifika programı ve yine söz konusu odalarca belirlenecek emlak müşaviri yanında üç aylık uygulama eğitimini tamamlamış olmak,
· Emlak Müşavirliği Sertifika Sınavını kazanmış olmak,
· Emlak Müşavirliği Sertifikasını almış olmak.
2.1.3 Sertifika Programına Katılma ve Sınav
Emlak Müşaviri, işbu tebliğde belirtilmiş olan ilgili kurumlarca düzenlenmiş en az 120 saatlik sertifika programına katılmış olmalıdır.
Emlak müşaviri, ilgili kurumların denetimi ve gözetiminde düzenlenmiş kurslara katılmış olmalıdır. Bu kurslar, kamu kurum ve kuruluşları, belediyeler, meslek odaları, ilgili meslek kuruluşları, vakıflar, dernekler ve özel öğretim kurumları tarafından düzenlenmelidir. Kursların ücretli ya da ücretsiz olarak düzenlenebilmesi için, ilgili mevzuatın öngördüğü şekilde, yetkili makamlardan gerekli izin ve/veya belgeler alınmış olmalıdır.
Söz konusu kurum ve kuruluşlar bu sertifika programlarına ilişkin eğitim programlarını düzenlemeye, bu konuda üniversitelerle işbirliği yapmaya yetkilidir.
İlgili sertifika programına katılanlar, diğer kriterleri de taşımak şartıyla, ilgili odalarca koordine edilen merkezi sınavlara başvurabilirler. Bu sınavlarda başarılı olanlar emlak müşaviri ünvanını bu amaçla yapacakları ticari faaliyetlerine bağlı olarak kullanmaya hak kazanırlar.
Eğitim programında aşağıdaki dersler görülür;

Sertifika Programında Yer Alan Derslerin Adları ve Sertifika Programı Ders Saati Dağılımı
1 Türk Emlakçılık Standardı 6
2 Eşya Hukuku (Orman hukuku, kat mülkiyeti hukuku, maden hukuku gibi yan dallar dâhil olmak üzere) 6
3 Sözleşmeler Hukuku 12
4 İmar Hukuku 12
5 Tapu ve Kadastro Hukuku 12
6 Emlakın Mali Yönü 6
7 Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu 6
8 İletişim ( hitabet ve anlatım ) 6
9 Taşınmaz Değerleme 12
10 Halkla İlişkiler 12
11 Pazarlama Teknikleri 12
12 Satış Beceri ve Teknikleri 12
13 Büro Yönetimi ve Mesleğin Gerektirdikleri 6

2.1.2 ve 2.1.3 Gerekçe
Günümüz dünyasında eğitimin önemi karşısında emlakçılık faaliyetinin de hak ettiği saygınlığa kavuşabilmesi adına eğitim şartı en az iki yıllık yüksek okul düzeyine çekilerek, bu anlamda bir standart seviye belirlenmek istenmiştir. Ayrıca salt mesleki yüksek okul, üniversite eğitimi emlakçılık faaliyetlerinin çağdaş anlamda gereği gibi yerine getirilmesi için yeterli olmayıp, mesleki anlamda gelişimi ve yeterliği sağlamak amacıyla sertifikaya dayalı programlarının düzenlenmesi, bu eğitim programlarının asgari içeriği ve emlak müşaviri ünvanına hak kazanma sınavına yer verilmiştir.
2.1.4 Sınav, Sertifika ve Kimlik Belgesi
Emlak Müşavirliği Sertifika Sınavı ilgili oda tarafından merkezi sistemle yapılır. İlgili odalar tarafından verilecek sertifika ile emlak müşaviri olmaya hak kazananlara, ilgili oda tarafından kayıt ve tescil işlemleri yapılarak kimlik belgesi verilir.
2.1.4 Gerekçe
Mesleğin kalite düzeyini yükseltmek amacı ile öngörülen sınavın yapılış şekli ve sınavda başarılı olunması halinde hak kazanılacak olan sertifikanın kayıt esasları belirtilmiştir.
2.1.5 Yemin
Emlak müşaviri olmaya hak kazananlar, göreve başlamadan önce ilgili odalar huzurunda aşağıdaki şekilde yemin ederler;
“Emlak Müşavirliği mesleğini yerine getirirken kamu hizmeti gereklerine, T.C. Anayasasına, kanunlarına, meslek kuralları ile ahlak kurallarına uyacağıma, mesleğimi tam ve bağımsız ve dürüstçe yerine getireceğime, üzerime aldığım işleri dikkat ve özen ile yapacağıma namusum ve vicdanım üzerine yemin ederim.”
2.1.5 Gerekçe
Mesleği icraya hak kazananların mesleği icra esnasında uyması gereken genel kuralların kişiler tarafından benimsenmesini sağlamak amacı ile öngörülen yemin açık olarak belirtilmiştir.
2.1.6 Faaliyete Başlanmasına ve Faaliyetin Sona Ermesine İlişkin Koşullar
Emlak Müşavirleri bağlı oldukları ilgili odaya kayıt ile vergi yükümlülüklerini yerine getirmek suretiyle faaliyette bulunmalıdırlar.
Söz konusu faaliyet şu koşullarla sona erer;
· Sertifika sahibinin kendi talebi üzerine,
· Tebliğin 2.1.1 ve 2.1.2 maddelerindeki şartları kaybedenler ile bu şartları taşımadıkları sonradan tespit edilenler,
· Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce tutulan lisans ve sicil defterine göre dört defa olumsuz sicil alanlar,
· İlgili odalarca üyeliğine son verilenler.
2.1.6 Gerekçe
Emlakçılık faaliyetlerinin gerek kayıtsızlık gerekse vergi ödenmeksizin yürütülmesi olasılığının bertaraf edilmesi amacıyla zaten mevcut olan yasal yükümlülüğe işaret edilmiştir. Madde devamına söz konusu faaliyetin hangi hallerde sona ereceği hususuna açıklık getirilmiştir.
2.1.7 Sözleşmeye Dayalı Faaliyette Bulunma Yükümlülüğü
Emlakçılık faaliyetleri ile ilgili olarak taşınmazın aracılık işlerine ilişkin olarak geçerlilik şekli niteliğinde zorunlu olarak; vekâlet akdine ilişkin olarak ise ispat şartı niteliğinde yazılı sözleşme yapılmalıdır. Bu sözleşmenin esaslı unsurları olarak yapılacak iş ve işlem ve bunun karşılığında ödenecek ücret belirlenir. İkincil noktalar sözleşme özgürlüğünce kararlaştırılır.
2.1.7 Gerekçe
Borçlar Kanunu’muzun sözleşme özgürlüğü prensibinin sınırı olarak bazı akitler için getirdiği geçerlilik şekli ve böyle bir şekle tabi olmasa da Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’muzun ispat kuralları açısından gerekli kıldığı şekil zorunluluğu burada tespit edilmiş ve bu yazılı sözleşmenin içeriği belirlenmiştir. Ancak, Borçlar Kanunu’nun tanıdığı içerik belirleme konusundaki özgürlüğe saygı duyularak dayatma tip sözleşme zorunluluğunun önüne geçilmek istenmiştir. Çünkü hiçbir makam ve mercii özel hukuk konusundaki sözleşmelerin içeriğini önceden sınırlı olarak belirleyemeyeceği gibi zaman içinde değişen ihtiyaçlara uyumlu sözleşme hazırlanması da bunu gerekli kılar.
2.1.8 Ücrete İlişkin Koşullar ve Tahkim Usulü
Emlâk müşavirliği hizmetlerinin karşılığı, Borçlar Hukuku’nun temel ilkelerinden sözleşme özgürlüğü prensibi uyarınca, taraflar arasında yapılan sözleşme ile işin niteliğine göre belirlenir. Eğer taraflarca kararlaştırılmış bir ücret yoksa ilgili odalarınca belirlenmiş en az ücret tarifesine göre hizmetin karşılığı verilir. En az komisyon ücretlerinin oranları ile yer gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir ücret talebinde bulunulmayacağı hususları müşterilerin görebileceği bir yere asılmalıdır.
Emlak müşavirleri ücret konusunda çıkacak uyuşmazlıkların çözülmesi yolunda yaptıkları sözleşmelere ikincil nokta tahkim şartı koyabilirler. Bu konuda isteğe bağlı olarak tahkim şartı aşağıdaki metin ile sözleşmeye konabilir.
Tahkim sürecinde, tahkime başvuran taraf (davacı taraf) kendi taraf hakemini belirleyerek karşı tarafa (davalı taraf) bu tahkim talebini gönderir ve kendi taraf hakemini seçmesi için yedi gün süre verir. Karşı taraf (davalı taraf) bu süre içinde, kendi taraf hakemini ve uyuşmazlık hakkındaki görüşlerini bildirir. Davalı taraf kendi hakemini bildirmez veya taraf hakemleri tarafsız hakemin seçiminde anlaşamazlarsa Tahkim Heyeti davacının yerleşme yeri mahkemesince belirlenir. Taraf hakemleri davalı tarafın hakemini ve cevabını bildirmesinden itibaren en geç on beş gün süre içinde bir araya gelerek tarafsız hakemi seçerler. Tahkim süresi üç aydır. Bu süre uzatılamaz. Süresinde tahkimin sonuçlanmamış olması halinde hakemler ücrete hak kazanmadığı gibi uyuşmazlık emlak müşavirinin yerleşme yeri yetkili mahkemelerinde çözümlenir.
Hakemler uyuşmazlığı hakkaniyet ve nısfet ölçüleriyle çözümlerken diğer Türk Kanunlarından yararlanabilir fakat bu yararlanma uyuşmazlığın maddi hukuk kurallarınca çözümlendiği anlamına gelmez.
Meslek odaları isteğe bağlı tahkim kurulları oluşturabilir ve tahkim sürecinin detayı hakkında yönerge ile düzenleme yapabilirler.
2.1.8 Gerekçe
Emlakçılık faaliyetinin toplumda yaygın olarak kullanılabilmesini sağlamak amacıyla insanların keyfî olarak belirlenmiş ücret uygulamalarına engel olabilmek amacıyla, sözleşme özgürlüğü prensibince, işin niteliğine göre belirlenen ücreti ödemeye alışkanlık veya meslek odaları tarafından getirilen tarifeye bağlılık ve bu tarifenin aleniyetinin sağlanması hususları zorunluluk olarak bir kez daha zikredilmiştir. Ayrıca müşterilerin yazılı sözleşmelere ve tarifeye rağmen ücret ödemekten kaçınmaları veya emlak müşavirlerinin tarife dışı ekstra ücret taleplerine ve bu gibi ücrete dayalı uyuşmazlıklarda gereksiz adli süreçlere yer verilmemesi ve uyuşmazlığın ivedilikle çözümünün sağlanması amacıyla, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun düzenlemesine uygun olarak tahkim şartının sözleşmeye geçirilmesi ve meslek odalarının tahkim kurullarını oluşturabilme olanakları ve tahkimin işleyişi hususları düzenlenmiştir. Ayrıca öneri bir tahkim şartı örneğine yer verilmek suretiyle emlak müşavirlerine kolaylık getirilmek istenmiştir.
2.1.9 Tüketicinin Korunması Hakkında Mevzuat Hükümleri Uyarınca Faaliyette Bulunma Yükümlülüğü
Müşterinin, emlak müşavirin sunduğu hizmetleri ticari veya mesleki olmayan amaçlar nedeniyle talebi halinde tüketicinin korunması hakkındaki mevzuat kapsamında hizmet verilmesi gerekir. Emlak müşaviri bu konudaki mevzuata ilişkin tüm yükümlülükler konusunda bilgilenerek özellikle ayıplı hizmet vermekten kaçınmak yükümlülüğü altındadır.
2.1.9 Gerekçe
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca getirilen tanıma dayalı olarak, mesleki ve ticari faaliyete dayanmaksızın emlak müşaviri ile sözleşme imzalayan müşterilere tüketici sıfatını taşımaları sonucu verilecek hizmetin, yine bu kanun hükümlerine tabi olduğu açıkça vurgulanmıştır. Hal böyle olmakla bu kanunun emredici hükümlerine tabi olunduğu bilinci yerleştirilerek, ayıplı hizmet konusunda uyarı görevi yerine getirilmek istenmiştir.
2.1.10 Emlak Müşavirleri Arasında İşbirliği
Emlak müşavirleri mesleki faaliyetlerinin yürütülmesi kapsamında birbirleri ile iş ortaklığı, gelir paylaşımı, şirketler birliği, joint venture gibi isimler altında, tüzel kişilik oluşturmaksızın ve bağımsız ticari faaliyetlerini sona erdirmeksizin, adi ortaklık temelli oluşumlar gerçekleştirebilirler. Bu takdirde anılan sözleşme yazılı şekilde yapılmalı ve gelir paylaşımı esasları açık bir şekilde düzenlenmelidir. Bu durumda elde edilen kazanç brüt üzerinden paylaşılacak olup, vergilendirilmesi ise kendi ticari faaliyet alanında gerçekleşecektir. Bu kapsamdaki oluşumlar zincir emlak müşavirliği niteliği taşımaz.
2.1.10 Gerekçe
Emlak müşavirlerinin “zincir emlak müşavirliği”nin dışında da, ticari faaliyete ilişkin bağımsızlıklarını kaybetmeksizin ve oluşumlarının her hangi bir tüzel kişiliğe vücut vermeksizin, işbirliğinde bulunmaları ve birlikte çalışmaları mümkündür. Bu kapsamda gerçekleştirilebilecek olan sözleşme özgürlüğüne dayalı oluşumlara örnekler verilerek, bu oluşumların kurulmasına, gelir paylaşımına ve vergilendirilmesine ilişkin genel kurallar belirlenmiştir.
2.1.11 Tüzel Kişi Emlak Müşavirliği
Emlak müşavirliği faaliyetinin tüzel kişilik tarafından yürütülmesi halinde; şirket adına imza atma yetkisine sahip bulunan kişilerin emlak müşavirliği şartları ve sıfatına sahip olmaları gerekir.
2.1.11 Gerekçe
Faaliyet esası emlak müşavirliği olan bir ortaklık statüsü altında faaliyet gösterilmesi halinde tüzel kişi organ ayrımına dayalı olarak tüzel kişilerin temsilinde görev alacak kişilerin belli bir sermaye payı oranına sahip olarak emlak müşaviri olması şartı getirilerek bu standarda dayalı esaslar korunmak istenmiştir.
2.1.12 Diğer Faaliyet Esasları
Hizmet verilen bölgenin kroki, vaziyet plânı, maket, perspektif vb tanıtma elemanları emlâk bürosunun duvarlarında veya uygun yerlerinde müşterilerin görebileceği şekilde teşhir edilmeli, kiralık ve satılık taşınmazların özelliklerinin belirtildiği ilân panosu düzenlenmeli, taşınmazların özelliklerinin müşteriye daha iyi tanıtılabilmesi için broşür, fotoğraf, video çekimi, vaziyet plânı, imar durumu vb. yararlanılmalıdır.
2.1.12 Gerekçe
Standart ve kaliteli bir hizmetin verilebilmesi amacıyla mesleki deneyim sonucu belirlenen ilkeler metne taşınmıştır.
2.1.13 Meslek Dışı Faaliyetlere Aykırılık Yasağı
Emlak müşavirliği yapılan mekânda başka bir iş yapılamaz. Bir işletme, sair mevzuata uygun olması ve farklı adreslerdeki işyerlerinde icra edilmesi şartı ile başka mesleki faaliyetlerde bulunabilir. Sermaye şirketlerinde ortaklık bu kapsamda değerlendirilemez.
2.1.13 Gerekçe
Yaşanan tecrübeler ışığında ticari taksicilik, bakkal, manav gibi tacir ve esnafların yaptıkları bu faaliyetin yanında emlak müşavirliği faaliyetinde de bulundukları ve bu durumun mesleğin imajını son derece olumsuz olarak etkilediği ve mesleğin itibarını zedelediği açıktır. Mesleğe hak ettiği itibarı kazandırmak ve imajını saygınlaştırmak amacıyla, bu gibi ek faaliyetler yasaklanmıştır. Bu yasağa aykırı hareketin yatırımları da tereddüde yer vermeyecek şekilde, dernekten ve meslek odalarından ihraç olarak belirlenmekle beraber, sermaye şirketlerine ortaklık bu kapsamın dışında tutulmuştur.
2.2 Emlak Müşavirinin Uyması Gerekli Mesleki İlke ve Kurallar
2.2.1. Emlak müşaviri, iş yeri tabelasında ve basılı evraklarında mesleğini tanımlayan ibareler dışında herhangi bir yazı, sıfat veya unvan kullanmamalıdır.
2.2.2 Emlak müşavirleri unvanlarını herhangi bir karışıklığa, yanlış anlaşılmaya yer vermeyecek şekilde, her iki statü net olarak ayır edilebilecek bir şekilde kullanmalıdır. Örneğin:
“Ak Emlak Müşavirliği Hizmetleri”
Bu kurala uymayanlar hakkında meslek odaları ve dernekler tarafından gerekli uyarı ve takibat yapılır.
2.2.3. Emlak müşaviri, sır saklama yükümlüğü kapsamında verdiği hizmet dolayısıyla edindiği bilgileri sözleşme ile belirlenen esaslar dışında kullanmamalı ve açıklamamalıdır.
2.2.4. Emlak müşaviri, vereceği ilânlarda iş yerinin adını belirtmelidir.
2.2.5. Emlak müşaviri diğer meslektaşlarıyla haksız rekabetten kaçınmalı ve onları kötüleyici beyanlarda bulunmamalıdır.
2.2.6. Emlak müşavirliği hizmetleri, sözleşmede yer alması kaydıyla yapılacak yazılı bir sözleşme esasına göre şubeler veya yardımcı elemanlar aracılığıyla verilebilir. Bu sözleşmede, hizmetin süresi, ücreti, yasal ve mali sorumluluklar vb. hususlar yer almalıdır.
2.2.7. Emlak müşavirliği bürosunda haberleşme hizmetlerinin yürütülebilmesi için telefon, faks ve bilgisayarla haberleşme ağı vb bulunmalıdır.
2.2.8.Taşınmazın müşteriye yerinde gösterilebilmesi için emlak müşavirliği bürosuna ait taşıt bulunmalı veya bu hizmetin yerine getirilebilmesi için sözleşmeli bir taşıt imkânı sağlanmalıdır.
2.2.9. Taşınmazın özelliklerinin belirtildiği tanıtıcı ve bilgi verici yazılı ve görüntülü belgeler uyuşmazlık halinde hukuki belge özelliği taşıyacak şekilde düzenlenmelidir.
2.2.10. Taşınmazlarda bulunan ‘Kiralık’ veya ‘Satılık’ ilanları uzaktan fark edilebilecek büyüklükte olmalıdır.
2.2 Gerekçe
Edinilmiş deneyimlere dayalı olarak, çağdaş ve kaliteli bir emlakçılık hizmetinin verilebilmesi için ihtiyaç duyulabilecek teçhizat ve donanımlar ve mesleki anlamda genel çalışma ilkeleri bu kapsam altında 2.2 vd. maddelerinde düzenlenmiştir.
2.3 Hizmet ortamının özellikleri ile İlgili kurallar
2.3.1. Emlâk müşavirliği bürosu, kendi mülkü veya kiralama sözleşmeli veya geçerli bir hakka dayalı olmak üzere en az 40 m2 büyüklükte, en az idari büro ve kapalı toplantı odası olmak üzere ayırt edilmiş iki bölümden ibaret olmalıdır.
2.3.2. Emlâk müşavirliği hizmetlerine yönelik işlerin yapılmasında kullanılan teknik cihaz ve donanıma uygun büro mobilyalı, müşterilerin kabulüne uygun oturma grupları düzenlenmelidir.
2.3.3. Emlâk müşavirliği bürosunda; İlgili odasınca kullanıma sunulan: matbu alıcı ve satıcı yetki sözleşmesi, kira kontratı, matbu tellâliye, pey akçesi, yer gösterme ve kiracı, kiraya veren, satış ve kiralama protokolü, komisyon paylaşım sözleşmesi, ekspertiz formu, hukuk, vergi, kadastro, muhasebe, pazarlama, tapu vb mevzuatı içeren kitaplar, basılı evrak, belge ve dokümanları bulunmalıdır.
2.3.4. Emlâk müşaviri, resmi belge hüviyetinde olacak şekilde, faaliyetleri ile ilgili kayıtlar tutmalıdır.
2.3.5. Emlâk müşaviri bürosunda: aşağıdaki araç ve gereçler bulunmalıdır. Bilgisayar ve yazıcı, telefon, internet bağlantısı, faks, fotoğraf makinesi, el feneri, televizyon (tercihen), video (tercihen), kamera (tercihen), eğitim sertifikası, bölge haritası.
2.3 Gerekçe
Yine burada da edinilmiş deneyimlere dayalı olarak, çağdaş ve kaliteli bir emlak müşavirliği hizmetinin verilebilmesi için çalışma ortamının koşulları ile bulundurulması gereken evrak ve belgeler genel olarak 2.3 vd. maddelerinde düzenlenmiştir.
2.4 Çalışanlarla ilgili kurallar
Reklâm, tanıtım ve pazarlama ile ilgili elemanlar müşteri ilişkilerinde güvenilir ve inandırıcı olmalıdır. Bu konuda emlak müşaviri ile müşteri arasında yapılacak sözleşmeden hile nedeniyle dönmeye yol açacak nitelikte yanıltıcı beyanların kullanılmasından kaçınılması gerekir.
2.4 Gerekçe
Bu madde ile Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca, üçüncü şahsın hilesi kapsamında, emlak müşavirinin müşterisiyle yaptığı sözleşmeden dönülmemesi yolunda yardımcı elemanların davranış yükümlülüğü hatırlatılmıştır.
2.5. Emlak Müşavirleri Faaliyetleri
2.5.1 Genel Kapsam
Emlâk Müşaviri faaliyet alanına giren iş ve işlemler genel olarak şunlardır.
Simsarlık ( gayrimenkul tellallığı / aracılık ) hizmetleri kapsamında;
· Emlak müşavirinin yukarıda yapacağı hizmetlerin yanında, kampanyalı olanlarda dâhil olmak üzere tanıtım reklâm ve diğer tanıtım yolları ile topluca pazarlama işlemine ve benzeri faaliyetlerin yerine getirilmesi.
Vekâlet hizmetleri kapsamında (danışmanlık ve bu kapsamdaki iş görme);
· Yukarıda belirtilen simsarlık (aracılık) hizmetlerine konu iş ve işlemlerde aracılık yapmaksızın yalnızca taraflara danışmanlık hizmeti verilmesi,
· Ekspertiz hizmetleri
· İpotek tesisi,
· Kat irtifakı kurma,
· Kat mülkiyeti kurma,
· İfraz ve tevhit.
· Cins değişikliği,
· Taksim (paylaşım),
· Tashih (düzeltme),
· Aplikasyon,
· Belediyelerden bölge imar plânı çıkarma,
· Kadastro müdürlüklerinden röperli kroki ve çap belgesi alma,
· Vergi muafiyeti belgesini alma,
· Veraset vergi dairelerinden ilişik kesme veya temiz kâğıdı alma,
· Emlâk beyannamesi düzenleme.
2.5.2 Emlak müşavirlerinin aracılık ve vekâlet işlerine ilişkin olarak hazırlık safhası ve ifa sürecinde gerçekleştirilebilecek diğer faaliyetler;
Müşteri temsilcisi ve yardımcı elemanların iş dağılımı,
· Alan çalışması yapılması,
· Yayınların incelenmesi,
· Müşteri portföyünün arz, talep yönünden değerlendirilmesi,
· Emlak kayıtlarının bilgisayar ortamında güncelleştirilmesi,
· Taşınmazın pazarlanmak üzere hazır duruma getirilmesinin sağlanması,
· Taşınmazda oturan varsa göstermek için randevuların alınması,
· Pazarlama stratejisinin hazırlanması,
· Yazılı ve görsel pazarlama tekliflerinin hazırlanması,
· İlan verilecek taşınmaz belirlenmesi,
· Taşımazın pazarlama aşamaları hakkında müşteriye düzenli bilgi ve rapor verilmesi,
· Diğer emlâk müşavirleriyle ortak çalışmaların yürütülmesi, tarafların bir araya getirilmesi,
· Tapu işlerine ilişkin randevuları alıp işlerin takip edilmesi ve benzeri iş ve işlemlerdir.
Ancak, yasa gereği emlak müşavirlerinin avukatlık ve mali müşavirlik mesleklerine özgü faaliyetlerde bulunamayacakları gibi bunlara aracılık dahi edemezler.
Bu konularda danışmanlık hizmeti verilebilirse de işin kapsamının avukatlık veya mali müşavirlik mesleği kapsamına girdiği anlaşıldığında, aydınlatma yükümlülüğü gereği, müşteri bilgilendirilerek bu meslek gruplarına yönlendirilmelidir. Bu mesleklere özgü faaliyetlerde bulunmaları ise yasaktır.
Sermaye piyasası hükümlerince yapılabilecek ekspertiz ve değerlendirme işlemleri konusundaki mevzuat hükümleri saklıdır.
2.5.3 Müşteri Adına Belge ve Bilgi Edinilmesinde Yetki
Tapu daireleri, belediye ve il imar dairelerinde tapu sicili ve imar planlarının açıklığı ilkesince müşterilerine ait taşınmazlara ilişkin her türlü belge ve bilginin taraflarına verilmesini isteme hakkına emlak müşavirleri yetkilidir. Ayrıca, temsil yetkisi belgesi ile müşterileri hesabına ilgilendikleri taşınmazlara ilişkin bilgi ve belge konusunda tüm kamu idare ve kuruluşlarından bilgi ve belge talebinde bulunabileceklerdir.
2.5. Gerekçe
Emlak müşavirliğinin faaliyetleri genel olarak yukarıda maddesinde tanımlanmıştı. Bu madde de ise genel kapsama uygun faaliyetler örnek mahiyetinde olmak üzere; emlak müşaviri için sayılmıştır.
3 Çeşitli hükümler
3.1 Emlâk müşaviri, bu standartta belirtilen hizmetler için istenildiğinde standarda uygunluk beyannamesi vermek veya göstermek mecburiyetindedir. Bu beyannamede söz konusu iş yerinin ilgili maddedeki genel kurallara uygun olduğunu belirtmeleri gerekir.
3.2 Emlak müşavirliğinin standartlara uygunluğu kuruluş aşamasından itibaren Sanayi ve Ticaret Bakanlığı tarafından denetlenir ve uygunluğunu kontrol eder.
4 Geçici hükümler
4.1 Emlak Müşavirleri İntibakı
2.1.1 no’lu maddedeki medeni hakları kullanma koşulunu taşımakla birlikte;
a) Bu tebliğ yürürlüğe girdiği tarih itibari ile, lise ve dengi okul mezunu olup bu mesleği yayım tarihinden önce ifa etmekte olduğunu vergi levhaları, meslek odaları üyelik belgeleri, son yıla ait kesmiş oldukları faturalar ve Ticaret-Sanayi ve Ticaret ve Emlak Esnaf Odalarından aldıkları kurs bitirme belgeleriyle ispat eden gerçek kişiler ile emlak müşavirliği alanına giren işleri yürüten tüzel kişilerin temsil ve ilzama yetkili temsilcileri ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde en az iki yıl görev yapmış olan müdür ve müdür yardımcısı ve daha üst kadro ünvanına sahip görevlilere bu tebliğin ilgili maddesinde yer verilen staj şartı aranmaksızın “Emlak Müşavirliği Sertifika Sınavı”na giriş hakkı verilir.
b) Bu tebliğ yürürlüğe girdiği tarih itibari ile ilk ve ortaokul mezunu olup bu mesleği işbu tebliğin yayım tarihinden önce ifa etmekte olduğunu vergi levhaları, meslek odaları üyelik belgeleri, son yıla ait kesmiş oldukları faturalar ve Ticaret-Sanayi ve Ticaret ve Emlak Esnaf Odalarından aldıkları kurs bitirme belgeleriyle ispat eden gerçek kişiler ile emlak müşavirliği alanına giren işleri yürüten tüzel kişilerin temsil ve ilzama yetkili temsilcileri için staj şartı aranmaksızın “Emlak Müşavirliği Sertifika Sınavı”na giriş hakkı verilir.
c) Bu tebliğin yayın tarihinden evvel yine bu tebliğe ve bu tebliğin yürürlük tarihinden evvel yürürlükte olan tebliğlere uygun olarak emlak müşavirliği mesleğini ifa edenlerin yanında çalıştıklarını 3 yıldan bu yana SSK kayıtları ile belgeleyeler lise mezunları işbu tebliğin öngördüğü sertifika programına katılmak ve sınavda başarılı olmak koşulları ile emlak müşavirliği sıfatını kazanabilirler.
d) Yukarıdaki a ve b maddeleri kapsamındaki kişiler iki yıl içerisinde en fazla dört kez katılabileceği sertifika sınavında başarılı olamadıkları takdirde bu tebliğ kapsamına giren hak ve yetkileri kullanamazlar. Tanınan iki yıllık süre içerisinde bu tebliğ kapsamındaki faaliyetleri icra etmek üzere kendilerine Geçici Sertifika ilgili odalarca verilir. İki yıllık süre içerisinde açılacak sınavlarda başarılı olanlara Sertifikası verilir. Başarısız olanların ise Geçici Sertifikaları iptal edilerek meslek odaları ile ilişkileri kesilir. e) Emlak işi yapan gerçek ve tüzel kişiler tebliğin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içerisinde hukuki statülerini (vergi dairesine kayıtlı olmak ile Ticaret-Sanayi ve Ticaret ve Emlak Esnaf Odalarına kaydı bulunmak koşulunu ve kurs bitirim belgesine sahip olmak şartını); tebliğe uygun hale getirmek zorundadırlar. Bu yükümlülüğü süresinde yerine getirmeyenlerin üyelik kayıtlarına ilgili oda tarafından re’sen son verilir.
f) Yukarıda belirtilen ve tebliğ öncesinde alınması gerekenler sertifikalar kapsamında işbu tebliğin yürürlük tarihinden evvel yürürlükte olan tebliğlere uygun edinilen sertifikalar geçerlidir.
5.1. Gerekçe
Kazanılmış haklara saygı ilkeleri çerçevesinde gerek faaliyete başlama gerekse sertifika alma anında bağlı bulundukları mevzuat kapsamında bu tebliğ hükümleri çerçevesinde yürürlüğe giren ağırlaştırılmış koşullara uyması gerekmeyen kişiler belirlenmiştir. Bunun yanı sıra tebliğin yürürlüğe girdiği tarih itibariyle emlak müşavirlerinin haiz olması gereken koşullar ve sağlama yükümlülüğüne değinilmiştir.